최근 주택 임대차 관련 법률의 주요 변화 중 하나는 계약갱신청구권 제도와 주택 임대차계약 신고제의 시행이에요. 이 두 가지 제도는 임차인의 주거 안정성을 높이고 임대차 시장의 투명성을 확보하기 위해 도입되었는데요. 임대인과 임차인 모두 이 제도의 정확한 내용과 절차를 알고 있어야 불필요한 분쟁을 막고 자신의 권리를 제대로 행사할 수 있어요. 특히 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 행사 기간이나 임대차계약 신고 의무, 과태료 부과 시점 등에 중요한 변화가 있었으니 최신 정보를 꼭 확인해야 해요.
-주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요
-임대차 계약 갱신 청구, 주택 계약 시 주의해야 할 사항은
계약갱신청구권, 임차인의 든든한 권리예요
계약갱신청구권은 임차인이 한 번에 한하여 기존의 임대차 계약을 2년 더 연장해달라고 임대인에게 요구할 수 있는 권리예요.
이 권리는 임차인의 주거 안정을 크게 높여주는 핵심 제도로 자리 잡았어요.
계약갱신청구권 행사 기간은 언제인가요
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있어요.
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터는 이 기간이 '6개월 전부터 2개월 전까지'로 통일되었답니다.
만약 이 기간을 놓치게 되면 계약갱신청구권을 행사할 수 없으니, 계약 만료일을 정확히 확인하고 기간을 엄수하는 것이 아주 중요해요.
계약갱신을 청구할 때는 내용증명 우편이나 문자 메시지, 녹취 등 명확한 증거가 남는 방법으로 의사를 전달하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 좋은 방법이에요.
갱신 시 보증금 및 차임 증액 제한을 꼭 기억해요
계약갱신청구권을 행사해서 계약이 갱신되는 경우, 보증금이나 월세는 종전 금액의 5% 범위 내에서만 증액이 가능해요.
이 5% 증액 한도는 임대인과 임차인이 합의하는 경우에도 초과할 수 없는 법정 상한선이랍니다.
만약 임대인이 5%를 초과하는 금액을 요구한다면 임차인은 법정 상한선 내에서만 증액에 동의할 의무가 있어요.
갱신된 임대차의 존속 기간은 2년으로 보장되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생해요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있어요
임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 임대인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있는 사유들이 법에 정해져 있어요.
가장 대표적인 거절 사유는 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모), 직계비속(자녀)이 실제 거주하려는 경우예요.
다만, 이때 임대인은 단순히 '들어와 살겠다'고 주장하는 것이 아니라, 실제로 거주할 의사와 계획을 명확히 입증해야 해요.
만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 나중에 알고 보니 갱신된 기간 동안 제3자에게 임대를 놓았다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있어요.
손해배상액은 법으로 정해진 3가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정되니, 임대인의 허위 갱신 거절은 큰 위험을 안을 수 있어요.
그 외에도 임차인이 2기의 차임을 연체하거나, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 주택을 전대하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 등도 갱신 거절 사유에 해당돼요.
임대차계약 신고제, 투명한 거래를 위한 의무예요
주택 임대차계약 신고제는 전월세 시장의 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입된 제도예요.
이는 흔히 전월세 신고제라고 불리며, 주택 임대차 계약을 체결했을 때 그 내용을 의무적으로 신고하도록 하고 있어요.
어떤 계약을 언제 신고해야 하나요
신고 대상 지역은 수도권 전역(서울, 인천, 경기), 광역시, 세종특별자치시, 그리고 도의 시 지역(군 지역은 제외)에 소재하는 주택 임대차 계약이에요.
신고 대상 금액은 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약이에요.
이 두 기준 중 하나만 해당되어도 신고 의무가 발생해요.
신고 기한은 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내예요.
신규 계약뿐만 아니라 보증금이나 월세가 변동되는 갱신 계약도 신고 대상에 포함된답니다.
단, 임대료 변동 없이 기간만 연장되는 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 사용했으나 금액 변동이 없는 갱신 계약은 신고 대상이 아니에요.
신고는 어떻게 하며 어떤 효과가 있나요
임대차계약 신고는 임대인과 임차인 모두에게 신고 의무가 있지만, 당사자 중 한 명이 계약서 등 신고에 필요한 서류를 제출하면 공동 신고로 간주돼요.
신고는 주택 소재지 관할 주민센터(읍·면·동 행정복지센터)를 방문하거나, 온라인으로 부동산거래관리시스템을 통해 할 수 있어요.
온라인 신고는 24시간 언제든지 가능하며, 모바일로도 접속하여 간편하게 신고를 마칠 수 있어요.
신고를 마치고 나면 별도의 수수료 없이 확정일자가 부여되는 효과가 있어요.
이는 임차인이 임대차 계약을 신고하는 것만으로도 보증금에 대한 우선변제권을 확보하게 되어 권리 보호가 더욱 쉬워진다는 의미예요.
신고를 하지 않거나 거짓으로 하면 과태료를 물게 돼요
2025년 6월 1일부터는 주택 임대차 신고제의 계도기간이 종료되어 신고 의무를 위반할 경우 과태료가 부과돼요.
계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않거나, 거짓으로 신고할 경우 최소 2만 원부터 최대 30만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있어요.
다만, 거짓으로 신고하는 경우에는 최대 100만 원까지 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 해요.
임차인과 임대인 모두에게 신고 의무가 있기 때문에, 만약 한쪽이 신고를 거부하거나 협조하지 않는다면 다른 한쪽이 단독으로 신고할 수 있는 방법도 마련되어 있답니다.
주택 임대차 계약 시 꼭 기억해야 할 주의사항 및 사례예요
계약갱신청구권 행사와 임대차계약 신고는 단순한 절차가 아니라 임대인과 임차인의 권리와 의무가 복잡하게 얽혀 있는 부분이 많아요.
따라서 계약 시 몇 가지 주의사항을 미리 알고 대비하는 것이 현명해요.
갱신 시 증액된 보증금에 대한 확정일자 확보가 중요해요
계약갱신청구권을 사용해서 계약을 갱신할 때 보증금이 5% 범위 내에서 증액되었다면, 증액된 부분에 대해서도 반드시 확정일자를 받아야 해요.
기존 계약서의 확정일자는 그대로 효력을 유지하지만, 증액된 보증금에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야만 후순위 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있는 우선변제권을 확보할 수 있어요.
새로 계약서를 작성하고 임대차계약 신고를 하면 확정일자가 자동 부여되므로, 증액된 내용을 명확히 기재해서 신고하는 것이 가장 안전한 방법이에요.
만약 증액된 부분에 대해 확정일자를 받지 않았는데, 임대인에게 나중에 근저당권 설정 등 새로운 담보권이 생기면 임차인이 증액분만큼 보증금 보호를 받지 못하는 손해를 볼 수 있어요.
임대인이 바뀌었을 때 계약갱신청구권은 어떻게 되나요
임대차 계약 기간 중에 집주인이 바뀌어 새로운 임대인(매수인)이 나타나도, 임차인이 가진 계약갱신청구권은 그대로 유지돼요.
대항력을 갖춘 임차인은 새로운 임대인에게도 자신의 계약갱신청구권을 주장할 수 있답니다.
다만, 새로운 임대인이 주택의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 매매계약을 하고 소유권 이전등기를 마치기 전에 임차인에게 갱신 거절의 의사를 명확히 통보해야 해요.
새로운 임대인이 소유권을 취득한 이후에 '내가 실거주하겠다'며 갱신 거절을 통보하는 것은 정당한 사유로 인정되지 않을 가능성이 높아요.
이처럼 임차인에게는 강력한 권리가 있지만, 권리 위에 잠자는 자는 보호받을 수 없다는 말이 있듯이, 계약 만료 기간과 법에서 정한 절차를 꼼꼼하게 챙기는 것이 가장 중요해요.
Q&A
Q1. 계약갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있나요?
A1. 네, 맞아요. 주택 임차인의 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있는 권리예요. 이 권리를 행사하여 갱신된 임대차의 존속 기간은 2년이 보장돼요. 다만, 묵시적 갱신이 된 경우에는 갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않기 때문에, 이후에 한 번 더 청구권을 행사할 수 있어요.
Q2. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 사용한 갱신의 차이점은 무엇인가요?
A2. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(임차인은 2개월 전까지) 계약 조건 변경이나 종료 통지를 하지 않아 자동으로 전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것을 말해요. 반면, 계약갱신청구권은 임차인이 명시적으로 갱신을 요청하는 경우예요. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 3개월 후 효력이 발생하지만, 갱신청구권을 쓴 경우에는 임대인이 임차인의 귀책사유 없이는 중도 해지를 주장할 수 없어요.
Q3. 월세 계약도 임대차계약 신고 대상이 되나요?
A3. 네, 월세 계약도 주택 임대차계약 신고 대상이 될 수 있어요. 신고 대상 기준은 '보증금 6천만 원 초과' 또는 '월세 30만 원 초과'이므로, 보증금이 6천만 원을 넘지 않더라도 월세가 30만 원을 초과한다면 신고 의무가 발생해요.
Q4. 임대차계약 신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여되나요?
A4. 네, 주택 임대차계약 신고를 완료하고 나면 별도의 절차나 수수료 없이 확정일자가 자동으로 부여돼요. 이는 임차인에게 매우 유리한 점으로, 신고를 통해 보증금에 대한 우선변제권을 보다 간편하게 확보할 수 있게 되었어요.
Q5. 계약갱신청구권 행사 시 보증금 증액은 언제까지 해야 하나요?
A5. 계약갱신청구권을 행사할 때 보증금을 증액한다면, 증액분은 갱신되는 임대차 계약의 시작 시점(만료일 다음 날)에 맞추어 지급하는 것이 원칙이에요. 증액하는 시점은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있지만, 증액된 금액에 대해 새로운 확정일자를 받아야 하므로, 가급적이면 갱신 계약서 작성 및 신고 시점에 지급하는 것이 안전해요.
이처럼 계약갱신청구권은 임차인의 권리를 강화하고, 임대차계약 신고제는 투명한 거래 정보를 제공함으로써 주택 임대차 시장의 안정성을 높이는 데 기여하고 있어요. 임대인과 임차인 모두 최신 법령 정보를 숙지하고, 정해진 절차에 따라 자신의 권리와 의무를 이행하는 것이 가장 중요해요. 특히 신고 기한이나 갱신 청구 기간을 놓치지 않도록 계약서를 꼼꼼하게 확인하고 미리 대비하는 자세가 필요해요.
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